Aktuelle Rechtslage
Damit die Geltendmachung allfälliger Gewährleistungsrechte möglich ist, bedarf es einer rechtzeitigen Mängelrüge. Nach geltendem Recht müssen offene Baumängel «soweit es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist» bzw. verdeckte Baumängel «sofort» nach deren Entdeckung gerügt werden (vgl. Art. 367Abs. 1 OR und Art. 370 Abs. 3 OR). Nach bundesgerichtlicher Praxis hat die Rüge in der Regel innert 7 Tagen zu erfolgen. Eine verspätete oder nicht genügend substanziierte Mängelrüge führt zum Untergang der Gewährleistungsrechte.
Das ändert sich ab 2026 – Verlängerung der Mängelrügefrist
Ab dem 1. Januar 2026 verlängert sich die Rügefrist. Bei offenen sowie verdeckten Baumängeln hat die Rüge innert 60 Tagen seit Abnahme des Werkes bzw. seit Entdeckung des Mangels zu erfolgen. Die Regelung gilt sowohl im Werkvertragsrecht (Art. 367 Abs. 1bis revOR) als auch beim Grundstückskauf (Art. 219a Abs. 1 revOR). Die neue Mängelrügefrist ist teilzwingend. Eine vertragliche Kürzung der 60-Tage Frist ist nicht möglich. Längere Fristen hingegen können vereinbart werden. Erfolgt die Rüge nicht fristgerecht oder nicht substanziiert, wird dies weiterhin den Untergang der Mängelrechte zur Folge haben.
Die neuen Bestimmungen kommen zur Anwendung auf Grundstückkaufverträge und Bauwerkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt das bisherige Recht weiterhin.
Was bedeutet das, wenn die SIA-Norm 118 vereinbart wird?
Bauwerkverträge, für welche die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 ab dem 1. Januar 2026 vereinbart wird, hat die Änderung des Werkvertragsrechts teilweise ebenfalls Auswirkungen. Die zweijährige Rügefrist für offene Mängel gilt weiterhin unverändert, da diese Frist länger ist, als die gesetzliche Mindestfrist von 60 Tagen. Für verdeckte Baumängel übersteuert die OR-Regelung aber die Regelung in der SIA-Norm 118. Die Bauherrschaft wird auch hier neu eine Frist von 60 Tagen für die Erhebung der Mängelrüge haben.